哪些可以退房

双方协商一致：

如果购房者和开发商在购房合同履行过程中，双方协商一致，可以解除合同并退房。

开发商延迟交付房屋：

如果开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，并且超过合同约定的宽限期（如3个月），购房者可以要求退房。

开发商未取得商品房预售许可证：

如果开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋，购房者可以要求退房。

开发商擅自变更规划设计：

如果开发商在建设过程中擅自变更规划、设计，影响房屋的使用功能或质量，购房者可以要求退房。

房屋质量不符合合同约定：

如果房屋交付后，发现存在质量问题且不能修复或修复后仍不能达到合同约定的质量标准，购房者可以要求退房。

面积误差比绝对值超过3%：

如果房屋的实际面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%，购房者可以要求退房。

不能依约取得房屋所有权证书：

如果因开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法取得房屋所有权证书，购房者可以要求退房。

开发商存在欺诈行为：

如果开发商在销售过程中存在欺诈行为，如虚假宣传、隐瞒重要信息等，购房者可以要求退房。

不可抗力因素：

如果因不可抗力因素导致合同目的无法实现，如自然灾害等，购房者可以要求退房。

其他法律规定的情形：

根据《民法典》及其他相关法律法规，如开发商迟延履行主要债务、房屋主体结构质量不合格等，购房者也可以要求退房。

在实际操作中，购房者可以根据具体情况选择合适的退房理由，并通过法律途径维护自己的权益。建议购房者在遇到退房问题时，及时咨询专业律师或相关机构的帮助。