带租约出售有什么风险

带租约出售房产存在以下风险：

违约风险：

根据《民法典》第725条的规定，买卖不破租赁原则使得房屋出售后，原有的租赁合同关系仍然有效。这意味着，如果买受人不知道房屋上存在租赁合同且不愿继续出租，可能会追究开发商的违约责任。

租金收益不稳定：

由于房屋价格具有极大的可变因素，签订租赁合同时所定的价格与未来房屋价格可能不同。如果房屋价格上涨，卖家可能宁愿赔偿违约金也不愿按约定价格出售；反之，如果房屋价格下降，买家可能会在承租期内解除租赁合同，影响卖家的出售目的。

承租人的优先购买权：

在带租约销售中，承租人享有优先购买权。如果出租人未通知承租人或未征得承租人的同意而将房屋出售给第三方，承租人可以要求损害赔偿。

租金结转时间点不明确：

带租约出售中，租金结转的时间点可能未在合同中明确约定，导致买家在购买后无法准确预测和计算租金收益。

房屋交付问题：

带租约出售可能涉及房屋交付时租户已支付的租金如何处理、租户是否应搬离等问题，这些都需要在合同中明确约定。

合同条款设计风险：

带租约销售的合同条款设计不当可能导致法律纠纷。例如，合同中未明确约定租金调整机制、租期结束后的处理方式等，都可能引发争议。

市场经营风险：

部分带租约销售的商业项目，如商场或批发市场商铺，其成功与否高度依赖于后期的招商和经营管理。如果项目经营不善，商铺价值可能会大幅下降，甚至导致小业主的投资损失。

建议

事先充分披露信息：卖家应在销售过程中充分披露房屋上存在的租赁合同情况，确保买家在做出购买决定前充分了解相关风险。

明确合同条款：在签订买卖合同时，应明确约定租金结转方式、租期结束后的处理方式、违约责任等重要条款，以减少未来纠纷的可能性。

谨慎评估项目前景：买家在购买带租约的房产前，应对项目的招商和经营情况进行充分评估，确保项目的可持续性和投资回报。

咨询专业律师：在交易过程中，建议聘请专业律师提供法律咨询和合同审查服务，以确保交易的合法性和安全性。