什么叫住房预售

住房预售，也称为商品房预售，是指 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，并由承购人支付定金或者房价款的行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

具体来说，商品房预售有以下几个特点：

合同签订时，承购人只获得商品房的期待权，而非所有权。

预售具有较强的国家干预性，为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。

预售合同的承购人要承担一定的风险，在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵。

预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力，依据中国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。这些规定旨在确保预售行为的合法性、透明度和公平性，从而保护购房者和开发商的权益。